«Βαρύ πλήγμα» δέχονται χιλιάδες κατασκευαστές και ιδιώτες, αλλά και η ίδια η Κυβέρνηση από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας να βάλει στοπ στην έκδοση οικοδομικών αδειών βάσει των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Μέσω του εν λόγω κανονισμού χορηγούνταν κίνητρα με την μορφή «μπόνους» στον συντελεστή δόμησης και στο μέγιστο επιτρεπόμενο ύψους ενός κτιρίου, με «αντάλλαγμα» να ανεγερθούν φιλικές προς το περιβάλλον οικοδομές και να διαμορφωθούν χώροι πρασίνου.
Το ΣτΕ με την απόφασή του να κρίνει αντισυνταγματικές τις διατάξεις του ΝΟΚ -μετά από 12 χρόνια εφαρμογής του- αφήνει στα… «κρύα του λουτρού» χιλιάδες κατασκευαστές ακινήτων, αλλά και ιδιώτες και παράλληλα «ναρκοθετεί» τις όποιες προσπάθειες της Κυβέρνησης για έξοδο από την στεγαστική κρίση.
Ποιοι είναι οι μεγάλοι «χαμένοι»
Μεγάλοι «χαμένοι» από την απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου είναι όσοι έχουν υποβάλλει φακέλους για οικοδομική άδεια βάσει των διατάξεων του ΝΟΚ, αλλά αυτή δεν έχει ακόμη εκδοθεί.
Η συγκεκριμένη μερίδα πολιτών, είτε πρόκειται για κατασκευαστές, είτε για ιδιώτες που χτίζουν μόνοι τους, θα πρέπει να αναθεωρήσει την άδεια με βάσει τα Προεδρικά Διατάγματα που ισχύουν σε κάθε περιοχή.
Τα ποσά που πλήρωσαν σε μηχανικούς, μελέτες, τέλη στο κράτος, κ.ά. κυμαίνονται από 15.000 έως και 60.000 ευρώ. Και τώρα ενδεχομένως να χρειαστεί να βάλουν ακόμη «πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη» για την αναθεώρηση, αλλάζοντας ταυτόχρονα και τον σχεδιασμό τους.
Στους «χαμένους» συγκαταλέγονται και εκείνοι που αγόρασαν οικόπεδα με την προοπτική να χτίσουν με «μπόνους» σε δόμηση και ύψος κτιρίου αξιοποιώντας τις σχετικές διατάξεις του ΝΟΚ, καθώς τώρα θα πρέπει να συμβιβαστούν με λιγότερα τετραγωνικά.
Εξέλιξη που μειώνει την αξία του ακινήτου και της επένδυσής τους. Πλήγμα δέχεται, δια της πλαγίας και η ίδια η Κυβέρνηση καθώς χάνει ένα μέρος του οπλοστασίου της στον «πόλεμο» κατά της στεγαστικής κρίσης. Και αυτό γιατί, περιορίζεται -μετά την απόφαση του ΣτΕ- ο αριθμός των διαμερισμάτων που δυνητικά θα μπορούσαν να βγουν στην αγορά. Έτσι, η προσφορά στέγης παραμένει σφιχτή και οι τιμές των ακινήτων θα παραμείνουν στα ψηλά.
Ποιοι διασώθηκαν από την απόφαση του ΣτΕ
Αν μη τι άλλο, διασώθηκαν όσοι ήδη έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες βάσει του ΝΟΚ, καθώς το Ανώτατο Δικαστήριο δεν έδωσε αναδρομική ισχύ στην απόφασή του.
Συνεπώς, οι άδειες που είχαν εκδοθεί με τις διατάξεις του ΝΟΚ, θα συνεχίσουν να ισχύουν και οι οικοδομικές εργασίες που ήταν σε εξέλιξη ή είχαν παγώσει, θα συνεχιστούν πλέον κανονικά.
Να σημειωθεί, ότι όπως αναφέρεται στην απόφαση του ΣτΕ οι διατάξεις του ΝΟΚ εμφανίζονται αρχικά προστατευτικές για το περιβάλλον, αλλά η εφαρμογή τους οδηγεί σε σοβαρές αλλοιώσεις στο οικιστικό περιβάλλον με την αύξηση στο ύψος των κτιρίων.
Παράλληλα, από την Ολομέλεια κρίθηκε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.
Το σκεπτικό
«Η Ολομέλεια του ΣτΕ, μετά από σειρά διασκέψεων, κατέληξε πως για λόγους δημοσίου συμφέροντος η απόφαση δεν θα έχει αναδρομική ισχύ και δεν αφορά τις οικοδομικές άδειες που μέχρι σήμερα έχουν ήδη εκδοθεί και αποδεδειγμένα έχουν ξεκινήσει εργασίες υλοποίησης τους. Αντίθετα, για όσες δεν έχουν αρχίσει οικοδομικές εργασίες κηρύσσονται άκυρες» αναφέρει η ανακοίνωση της Ολομέλειας του ΣτΕ. Το σκεπτικό του δικαστηρίου δεν αφορά το περιεχόμενο των ρυθμίσεων του Νέου Οικοδομικού Κανοισμού, αλλά ότι «παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης».
Χωρίς, όπως επισημαίνεται, να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμιστεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και τη φυσιογνωμία κάθε οικισμού.
Αντισυνταγματικές κρίθηκαν επίσης οι προβλέψεις για τη μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των παταριών και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ στο δώμα της οικοδομής καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αντίθετα δεν βάζει απαγορευτικό το ΣτΕ στη μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ (κλειστοί εξώστες) και των κλιμακοστασίων.
Νομοθετική ρύθμιση
Το υπουργείο Περιβάλλοντος ανακοίνωσε χθες ότι η υπόθεση του ΝΟΚ θα αντιμετωπιστεί με νομοθετική ρύθμιση που θα φέρει το ΥΠΕΝ άμεσα ώστε τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού να ενταχθούν στα πολεοδομικά σχέδια που καταρτίζει αυτό το διάστημα το ΥΠΕΝ σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και τα οποία αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί σε μία τριετία.
Όπως δηλώνει ο υπουργός Περιβάλλοντος, Θεόδωρος Σκυλακάκης, είναι ανακουφιστικό για τους πολίτες ότι η απόφαση του ΣτΕ δεν έχει αναδρομικότητα καθώς απαλλάσσει από μια μεγάλη ταλαιπωρία όσους έχτισαν με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου.
«Θα βάλουμε τα κίνητρα του ΝΟΚ στο πολεοδομικά σχέδια όπου είναι αναγκαία» αναφέρει και για αυτό θα χρειαστεί νομοθετική ρύθμιση. Ξεκαθαρίζει μάλιστα ότι τα κίνητρα θα χορηγηθούν με βάση τις ιδιαιτερότητες μιας περιοχής. «Δεν θα βάλουμε κήπους στου Παπάγου αλλά μπορούμε να τους βάλουμε στην Κυψέλη, δεν θα βάλουμε ενεργειακή αναβάθμιση στην Κρήτη αλλά μπορούμε να την βάλουμε στην Κοζάνη» αναφέρει.
Το ιστορικό του ΝΟΚ
Η απόφαση του ΣτΕ κλείνει ένα μεγάλο κύκλο σύγκρουσης μεταξύ δήμων της Αττικής και υπουργείου Περιβάλλοντος με αφορμή τα μπόνους του ΝΟΚ. Το βασικό επιχείρημα των δημοτικών αρχών ήταν ότι με αφορμή τον οικοδομικό κανονισμό γκρεμίστηκε ένα πλήθος μονοκατοικιών στην Αττική, τις οποίες διαδέχτηκαν πολυώροφα κτίρια με 2 έως 3 ορόφους επιπλέον.
Την πρώτη μάχη κέρδισε ο δήμος Φιλοθέης Ψυχικού, ο οποίος «έκαψε» τα μπόνους του ΝΟΚ και απαγόρευσε την έκδοση οικοδομικών αδειών με τις επίμαχες διατάξεις. Στη συνέχεια το ΥΠΕΝ προχώρησε σε ρύθμιση με την οποία εξαιρούνταν του ΝΟΚ, οι περιοχές Φιλοθέης Ψυχικού, και Εκάλης ως περιοχές κηπουπόλεις. Το νήμα της υπόθεσης έπιασαν στην συνέχεια οι νότιοι δήμοι της Αττικής με πρωτεργάτες τον δήμαρχο Αλίμου, Ανδρέα Κονδύλη, και τον δήμαρχο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Γρηγόρη Κωνσταντέλλο, τους οποίους ακολούθησαν χλιαρά στην αρχή και άλλοι δήμοι (Αθηναίων, Κηφισιάς κ.α), απαγορεύοντας την έκδοση νέων αδειών με χρήση των κινήτρων από τις Υπηρεσίες Δόμησης και προσφεύγοντας στο ΣτΕ και το διοικητικό εφετείο για να σταματήσουν την ανέγερση πολυώροφων κτιρίων.
Η σύγκρουση δήμων-ΥΠΕΝ έφερε την περασμένη Άνοιξη το «συμμάζεμα» του ΝΟΚ από το υπουργείο και απαγόρευσε τη συνδυαστική εφαρμογή των μπόνους του οικοδομικού κανονισμού.
Ήδη πάντως υπολογίζεται ότι στον δήμο με τα 3Β, έχουν χτιστεί περί τα 35 κτίρια με τη χρήση διατάξεων του ΝΟΚ από τα οποία 5 οικοδομικές άδειες έχουν προσβληθεί στο διοικητικό εφετείο. Επίσης στο δήμο Αλίμου υπάρχουν προσφυγές για άλλες 30 οικοδομικές άδειες και ετοιμάζονται και νέες.
Για θετική απόφαση για τη μεγάλη πλειοψηφία του κόσμου κάνουν λόγο νομικοί κύκλοι που χειρίστηκαν την υπόθεση του οικοδομικού κανονισμού. Κερδισμένοι, όπως τονίζουν, βγαίνουν οι αγοραστές κατοικιών αλλά ζημιωμένες οι επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων και οι εργολάβοι οικοδομών καθώς χάνουν (τουλάχιστον προ ώρας) τη δυνατότητα να αυξήσουν τον συντελεστή δόμησης και το ύψος των νέων κτιρίων, περιορίζοντας τα κέρδη τους στις αγοραπωλησίες ακινήτων.